自从 2012 年搬到 Waiheke 岛后，没有自住房的 Ashley Welsh 亲身经历了不断恶化的房产租金危机。
在过去的五年里，看着岛上中心区域多处空置的房产且无法租到后，他越发感到沮丧和失望。
当 Welsh 第一次注意到那些空置的房产——“鬼屋”时，他真的非常好奇。
其中一栋位于 Jellicoe Parade 上的“鬼屋”看起来完全可以用于出租。
透过窗户可以看到，这栋空置的房产内各个房间都铺着地毯，但没有家具。
虽然房屋内无人居住，但 Welsh 看到仍有专业人员在帮着房东修剪草坪。不过，现在这栋房屋的窗户已经被木板封住了，避免一些人私自闯入。
Welsh 说，Waiheke 岛上很多人都难以找到租金合适的房产，与此同时，已经租到房产的人也要支付比前几年更高的租金。
由此，看到大量“鬼屋”没有得到充分利用时，这确实令很多人沮丧不已。“我经常开车路过位于岛中心的一处房产。它的位置非常棒，但五年来一直空置，”他说。
Welsh 表示，依照自己目前的经济水平很难拥有自己的房子，但未来有能力负担两套房产时，他会毫不犹豫的将其中一套出租。
需要注意的是，随着住房危机的持续，新西兰全国各地的“鬼屋”逐渐成为政府和人们关注的焦点。
近期，由新西兰政府资助的一个项目发布报告称，该项目详细调查了全国的鬼屋数量，也了解到它们空置了多长时间，业主为什么让它们空置，以及政府如何鼓励业主出租它们。
据悉，经过调查发现，大约 10% 的“鬼屋”业主故意让自己的房产处于空置状态，其中超过四分之一的房产至少已经空置了一年。
为此，政府预计拨款 500,000 纽币用于测试一项“大棒+胡萝卜”计划—— 由 Wise Group 负责调查和制定，除制定政策要求房东积极处理控制房屋之外，也将推出一些补贴机制。
在对 772 名“鬼屋”业主调查后发现：
除了大约 10% 的人故意空置房屋外，约 35% 的屋主表示房产空置的主要原因是因为“鬼屋”是度假屋；略高于 8% 的人表示空置房产会不定期供人使用（通常作为第二个家）；
23% 的人表示空置的房屋将进行装修和维修；另有大约 17% 的空置房本打算出租，但由于不符合健康住宅标准而搁置。
而剩余的 6% 的空置房产是因为“其他原因”，这通常意味着它们可能正在等待被挂牌出售。
此外，在对“鬼屋”业主调查时，大多数受访者认为他们空置房屋的状况是“非常不错，随时可以入住。”
新西兰到底有多少“鬼屋”？该报告根据 2018 年人口普查数据显示，整个新西兰境内有近 95,000 套空置的住宅。
虽然空置房产的数量看似很多，但放在全国范围内，这些房产仅占住房总供应量的 5% 以上。
目前，奥克兰的空置住宅数量最多，为 17,130 套，其次是 Thames Coromandel （新西兰北岛的一个领土管辖区）的 8349 套、基督城 6732 套、陶波 3582 套和皇后镇湖区 3105 套。
大多数“鬼屋”的业主表示他们根本不愿意成为房东，有些人表示这在现行的经济政策上完全不可行。
其他业主拒绝出租房产是为了保护自己房子，他们认为有些素质堪忧的租户会损坏房屋。
该报告还提及，社会对业主的负面看法和态度也是阻止空置房上市的一大障碍。
业主们普遍感到自己受到最近法律变化的诽谤和攻击，其中包括对增加租户权利的《住宅租赁法》的法律修改。
很多受访者还预测，随着“偏见”和“有利租客”政策的不断出现，可供长期出租的房屋必将更加稀少，随之而来的是更多的房屋将空置。
但报告也指出，未来更高的维护成本和银行利率的升高，可能会给一些投资者带来一定的财务压力，从而促使他们将房产出租或出售。
新西兰政府称：并未探索税收“大棒”
该报告列出了海外一些国家用来鼓励业主出租空屋的税收方法。
以英国、法国、爱尔兰、苏格兰、澳大利亚维多利亚州和加拿大不列颠哥伦比亚省为例，如果房产被政府确定为空置房屋，那么业主必须缴纳一定的房产空置税。
在加拿大的温哥华，如果一栋房产在一年中至少 6 个月未出租则被视为“鬼屋”，政府将根据房产价值进行评估并征税。
如果业主不想自己的房子被贴上“鬼屋”的标签，那么他必须每年向政府提交一份声明。
据了解，温哥华的房产空置税率在 2017 年至 2019 年期间为 1%，而在 2021 年升至 3%。
在英国，如果房屋空置 2 年或更长时间，地方议会可能会向业主收取高达正常税率两倍的附加税，但也有许多例外的情况。
虽然 Wise Group 在报告中列举了多个海外国家征收税费，但表示新西兰政府目前并没有讨论类似的政策如何在国内推出，或者它们的未来效果会如何。
不过，Wise Group 称基于激励的措施更适合这项如何利用“空置房”的研究。
He Kāinga Oranga住房和健康研究项目联合主任Nevil Pierse
He Kāinga Oranga 住房和健康研究项目联合主任 Nevil Pierse 在报告中警告说，在国际上，当政府手中只有“有限的‘棍棒’”可用时，很难激励业主将自己的空置房屋推向租赁市场。
据悉，作为调查的一部分，Wise Group 在汉密尔顿进行了试点工作。
该组织尝试通过激励业主的方法让他们的空置房产进入到“租赁池”中。
试点工作的结果为：通过与业主和租客的沟通，4 座空置房屋被出租，1 座被阻止空置，1 座正在装修的房屋且后期会被出租，2 座协商失败。
在结束汉密尔顿的试点工作后，Wise Group 向政府提出了建议，希望以该试验为原型成立一个全国性的组织，通过该组织协助和指导政府来解决“鬼屋”问题。
其中提及，建议政府将空置房屋定义为至少 90 天无人居住、不是房主的永久住所、不积极出售的任何私人住宅。
它还建议通过大数据分析来识别和监控符合定义的空置房屋的数量，例如可以通过查看公用事业使用数据（例如水和电的使用情况）来完成。
尽管报告只关注“给业主胡萝卜而避免使用大棒”，但很多空置房业主仍然不赞成政府对他们的房子的窥视。
对此，Renters United 主席 Geordie Rogers 表示，报告显示，将“鬼屋”转为出租屋并不能解决新西兰的住房危机，因为大多数房屋是被业主用作家人度假或第二套住房，而政府的主要重点应该是建造更多的公屋并确保遵守新的住房集约化法与各地区议会开展合作。
Rogers 说，其实解决“鬼屋”的问题非常简单，考虑税收就可以，但这在政治上很难实现。
“考虑税收很重要，因为归根结底，人们的大多数动机都是金融问题，而引导热门金融投资的最佳工具就是通过税收。”
他说，如果想让空置房再次回归市场，那么允许购买新房的投资者继续扣除抵押贷款利息是唯一方法。
