近日，两名因购买奥克兰住宅而陷入长期法律纠纷的业主，警告公众借租产权房（Leasehold home）的风险。

他们讲述了自己的经历，希望能引起公众对这一模式的警惕。 

地皮租金暴涨，不得已放弃房产

John*是一名新西兰业主，2013年他和好友花费了10万纽币在奥克兰购买了一栋三卧室的住宅。

在过去的两年里，他们对其进行了一系列的装修，期待着将这个新家作为他们未来的安身之所。

然而，他们的期待并没有变成现实，反而陷入了一场困扰。 

John*和好友购买的是“借租产权房”（Leasehold home），也就是一种特殊形式的房屋产权——其中住宅建筑归个人所有，但所占用的土地则是租赁来的。换句话说，房主拥有房屋的所有权，但没有土地的永久所有权。

他们选择这种模式的原因，主要是出于对价格和购买权的诱惑。

地皮是由一家名为Trust Management的房产信托公司管理的。

该公司表示，2013年地皮所有者将管理权全权托付给了他们。

然而，随着时间的推移，John*发现事情并非如他所想象的那样简单。

2015年他们被告知地皮的估值已经涨到了百万纽币，因此他们的“地皮租金”也涨到了每周1000纽币。

这让他们感到震惊和困惑。

他们尝试通过法律途径来保护自己的权益。

后来，信托公司告诉他，如果现在搬家离开，可以不追究其拖欠地皮租金的责任。

因此他们决定搬家，以避免更严重的经济纠纷。

现在，John*虽然已经离开了那个曾经的家，但他仍背负一笔房贷”。

他说：“我已经投入了大量的心血和汗水，现在我无法再购买另一套房子。我用我的KiwiSaver购买了这套房子，还贷了款装修。

“这套房毁了我与好友的友谊，我真的不知道我是怎么挺过那段日子的。现在我路过这条街，都会下意识地躲开这栋房子，因为它给我留下太深的心理阴影。”

事后媒体分别采访了Trust Management信托机构，以及当时的地皮所有者Neil Christian。

信托机构回应称：“Neil Christian 2013年曾是我们的客户，但现在已经不是了，并且以前我们是按照地皮所有者的意愿办事。”

Christian回应说：“10年前，地皮的租赁者已经与我达成协议，自愿交出了房产。”

他还说：“地皮租金审查一般间隔时间较长，可能21年左右。但期间也会有变数，如果地皮所有者要求审查租金，一般会叫来专业人士对地皮进行评估。”

地皮租金比房子还贵

占地3年，要补27万差价

Tim Smith也是一位购买了借租产权房的业主。

2015年他和他的前伴侣花费15.5万纽币买了一套位于奥克兰Napier St的联排公寓——地皮租金3.1万/年。

然而，在2018年地皮租金审查后，租金涨到了每年8.1万纽币，而且他们还被告知无法在这一时间点购买地皮所有权。

屋漏偏逢连夜雨.....

Paros Property信托公司（地皮所有者的信托公司）告知Smith二人需要补交这几年地皮租金的差价，差价为23.76万纽币。

后来Smith忍无可忍将地皮所有者及其信托机构告上法庭。

经过几年的纠纷，法院裁定Smith和他的前伴侣必须支付这笔钱，但他选择了上诉。

Smith说：“我经历了地狱般的挣扎。这个法律纠纷仍在继续中，我不会放弃。”

业内人士警告：“是个大坑”

新西兰房地产经纪人、City Sales销售公司的创始人Martin Dunn表示，他在房地产行业多年，遇见过许多与借租产权房相关的问题。

他说：“我见过许多案例——有些非常残忍，一套这样的房产甚至会导致婚姻破裂和家庭破裂。”

因此，他建议客户不要轻易购买借租产权房。

对此，业界人士也解释称，租赁合同中通常会规定租金审查的时间间隔。

常见的时间间隔是每5年、7年或10年进行一次审查。审查的目的是确保租金反映当前市场状况。

土地市场价值的变化是租金审查和调整的重要依据。

如果在租赁期内土地的市场价值显著上升，租金也会相应增加。

市场价值评估通常由专业的独立评估师进行，他们会考虑土地的地理位置、周边基础设施的发展、经济环境等因素。

有些租赁合同中会明确规定调整租金的机制，例如按照市场价值的一定比例来计算新的租金。

这种机制会导致租金在每次审查时根据市场状况进行大幅调整。

由于租金审查通常是几年一次，而不是每年调整，因此在市场快速变化的情况下，租金在审查时可能会一次性大幅上调。这会导致租户需要补交大额差价。

根据CoreLogic的估计，新西兰大约有15,400套借租产权房，其中超过5,400套位于奥克兰。